Неоплаченные рассрочки по квартирам россиян достигли рекорда: 1,5 триллиона рублей и growing risks для рынка недвижимости

По состоянию на 1 декабря сумма непогашенных рассрочек россиян по новым квартирам достигла 1,5 триллиона рублей, что составляет 17% от общего числа заключенных договоров, сообщает «Дом.рф». Это те средства, которые покупатели еще не направили застройщикам на эскроу-счета в рамках подписанных соглашений.

Согласно данным Центробанка, на 1 октября текущего года задолженность россиян по рассрочкам составляла 1,4 триллиона рублей. Регулятор оценивает эту схему как крайне рискованную, затрагивающую как покупателей, так и застройщиков, а также банки, которые предоставляют необходимые кредиты.

Центробанк предупреждает о рисках, связанных с рассрочками, которые часто подразумевают завышение цен на жилье. Кроме того, если возникает необходимость расторгнуть договор, покупатели сталкиваются с возможными штрафами и трудностями при возврате внесенных средств, особенно если застройщик испытывает финансовые затруднения после ввода объекта в эксплуатацию.

Застройщики фактически берут на себя риски, присущие банкам, что может привести к затруднениям в возврате средств, если множество покупателей решат расторгнуть свои договоры. Это также может заставить застройщика обратиться за новым кредитом, увеличивая риск его неплатежеспособности. Высокая доля продаж в рассрочку может негативно сказаться на уровне проектного финансирования и привести к росту ставок, что в свою очередь затрудняет реализацию проектов.

Для банков такая ситуация также создает опасности. Информация о рассрочках пока не фиксируется в бюро кредитных историй, что может привести к искажению реальной оценки платежеспособности покупателей, когда они пытаются получить дополнительные кредиты.

Центробанк планирует ввести изменения, чтобы минимизировать риски для физических лиц. Он предлагает внедрить принцип «деньги в обмен на право собственности» и привлекать банки к подписанию договоров, чтобы информация о рассрочках попадала в БКИ.

Тем не менее около 40% сделок по проектам, которые будут завершены в 2026 году и позже, при этом пока распроданы менее чем наполовину, осуществляется именно через рассрочки от застройщиков.

Общая задолженность россиян по рассрочкам составляет 6,6% от суммы ипотечных долгов (включая долги по облигациям), 11,5% от задолженности по потребительским кредитам и кредитным картам и составляет половину автокредитов.

Популярность рассрочек возросла после отмены с июля 2024 года массовой «ипотеки с господдержкой» под 8% годовых. Количество выданных ипотек сократилось вдвое, и чтобы поддержать спрос, застройщики начали активно предлагать рассрочки. В первом квартале, когда рыночная ипотека практически не выдавалась (ставки почти достигали 30%), 55% продаж, по оценкам ЦБ, проводились в рассрочку или за наличные средства покупателей. С тех пор доля таких продаж постепенно снижается (40% во втором квартале, 34% в третьем по данным ЦБ), хотя задолженность по рассрочкам продолжает расти. За 11 месяцев, согласно оценке «Дом.рф», доля сделок за наличные и в рассрочку составила 32% (по сравнению с 24% в январе-ноябре 2024 года).